Hiện nay, rất nhiều trường hợp đứng chung tên trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với mảnh đất, nhà ở. Vậy, khi mua bán đất có chung Sổ đỏ, quy trình thủ tục như thế nào? Cần lưu ý những gì? Câu trả lời sẽ có tại nội dung dưới đây:
Mục Lục:
I. Nguyên tắc mua bán đất có chung Sổ đỏ
Căn cứ theo Luật Đất đai 2013 quy định tại Khoản 2 Điều 98 có nêu rõ về nguyên tắc cấp Sổ đỏ đối với đất có chung quyền sử dụng đất như sau:
Khi tiến hành cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với thửa đất mà có nhiều người đứng chung tên trên sổ, tức là nhiều người chung quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản gắn liền với đất thì phải ghi đầy đủ tên của toàn bộ những người chung sổ đỏ. Đồng thời sẽ cấp cho mỗi người một Giấy chứng nhận.
Tuy nhiên, nếu các chủ sử dụng, chủ sở hữu muốn không tách riêng ra từng người mà có yêu cầu cấp chung một Giấy chứng nhận duy nhất, thì sẽ được cấp chung một Giấy chứng nhận và trao cho một người đại diện.
II. Những thành viên đứng tên chung trong Sổ đỏ sẽ bao gồm những quyền và nghĩa vụ nào?
Để nắm rõ quyền và nghĩa vụ của những thành viên, nhóm người có chung quyền sử dụng đất, cần căn cứ theo Luật Đất đai 2013 quy định tại Điểm b Khoản 2 Điều 167. Cụ thể:
– Trường hợp có thể phân chia quyền sử dụng đất theo từng phần cho từng cá nhân trong nhóm thành viên thì các cá nhân đó có thể thực hiện quyền đối với phần quyền sử dụng đất của mình như sau:
+ Thứ nhất, mỗi cá nhân có thể làm thủ tục tách thửa theo Pháp luật hiện hành.
+ Thứ hai, căn cứ theo Luật Đất đai 2013, cá nhân đó có thể thực hiện quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất theo đúng quy định của Pháp luật hiện hành.
+ Thứ ba, nếu có nhu cầu thì có thể làm thủ tục xin cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất theo đúng quy định của Pháp luật hiện hành.
– Trường hợp không thể phân chia quyền sử dụng đất theo từng phần cho từng cá nhân trong nhóm thành viên thì ủy quyền cho người đại diện để thực hiện quyền và nghĩa vụ của nhóm người sử dụng đất.
– Căn cứ theo Luật Đất đai 2013 có quy định rất rõ về trường hợp cá nhân, hộ gia đình là nhóm người sử dụng đất sẽ có quyền và nghĩa vụ như quyền và nghĩa vụ của cá nhân, hộ gia đình theo đúng điều luật đã quy định.
– Căn cứ theo Luật Đất đai 2013 quy định rõ về trường hợp trong nhóm người sử dụng đất có thành viên là tổ chức kinh tế thì có quyền và nghĩa vụ như quyền và nghĩa vụ của tổ chức kinh tế theo điều luật đã quy định.
III. Quy trình, thủ tục mua bán đất có chung Sổ đỏ.
Bước một: Giấy tờ, hồ sơ cần chuẩn bị đối với thủ tục mua bán đất có chung Sổ đỏ.
Căn cứ vào Bộ luật Dân sự 2015 quy định tại Điều 502 và Luật Đất đai 2013 quy định tại Điểm a Khoản 3 Điều 167, trừ trường hợp kinh doanh Bất động sản theo quy định tại Luật Đất đai 2013 quy định tại Điểm b Khoản 3 Điều 167 thì Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải được thành lập văn bản có công chứng hoặc chứng thực theo đúng quy định của Pháp luật Nhà nước ban hành.
Giấy tờ, hồ sơ công chứng cần chuẩn bị bao gồm:
– Dự thảo của Hợp đồng.
– Đơn phiếu ghi yêu cầu công chứng.
– Giấy tờ tùy thân của người yêu cầu công chứng (bản sao).
– Giấy chứng nhận quyền sở hữu, quyền sử dụng hoặc bản sao giấy tờ thay thế được Pháp luật quy định đối với tài sản mà Pháp luật quy định phải đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng trong trường hợp Hợp đồng, giao dịch liên quan đến tài sản đó (bản sao).
– Giấy tờ khác có liên quan như sổ hộ khẩu, Hợp đồng ủy quyền, Giấy đăng ký kết hôn, Giấy xác nhận tình trạng hôn nhân… (Bản sao).
Bước hai: Nộp hồ sơ mua bán đất có chung Sổ đỏ.
– Người nộp hồ sơ chỉ cần nộp duy nhất một bộ hồ sơ đã chuẩn bị từ trước lên cơ quan tiếp nhận.
– Nơi nộp hồ sơ: Có thể nộp hồ sơ tại Văn phòng đăng ký đất đai.
Lưu ý:
Trường hợp thực hiện quyền của người sử dụng đất đối với một phần thửa đất thì người sử dụng đất cần được đo đạc tách thửa diện tích đất trước khi nộp hồ sơ.
Trường hợp đất không thể tách thửa mà một cá nhân trong thành viên đứng chung sổ muốn chuyển nhượng một phần đất thì sẽ căn cứ vào Nghị định 43/2014/NĐ-CP quy định rõ tại Khoản 2 Điều 64. Tức là phải có sự đồng ý của những thành viên đang đồng sở hữu khác. Hoặc có thể thay thế bằng văn bản ủy quyền theo quy định của Pháp luật về dân sự.
Bước ba: Tiến nhận hồ sơ và giải quyết.
Văn phòng đăng ký đất đai sẽ trực tiếp nhận hồ sơ của người nộp. Bộ phận tiếp nhận sẽ thông báo yêu cầu bổ sung hồ sơ đến người nộp hồ sơ (nếu có).
Khi hồ sơ hợp lệ, Văn phòng đăng ký đất đai sẽ tiến hành gửi tiếp hồ sơ đó lên cơ quan Thuế. Tại đây người nộp đơn cần thực hiện nghĩa vụ tài chính. Một số trường hợp sẽ được miễn chi phí này.
Sau đó đánh dấu xác nhận nội dung biến động vào Giấy chứng nhận đã cấp theo quy định của Bộ Tài nguyên và Môi trường.
Trong trường hợp phải cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì lập hồ sơ trình cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người sử dụng đất.
Bước bốn: Trả kết quả
Sau cùng, cơ quan Nhà nước có thẩm quyền sẽ cập nhật lại biến động vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai. Đồng thời tiến hành trao Giấy chứng nhận cho người sử dụng đất. (Căn cứ theo Nghị định 43/2014/NĐ-CP quy định tại khoản 1,2 Điều 79).
Một số trường hợp sẽ gửi cho UBND cấp xã nếu người nộp đã nộp hồ sơ tại đó. Người nộp đơn chỉ cần đến UBND cấp xã nơi đã nộp hồ sơ để nhận giấy chứng nhận là được.
