Phân khúc Bất động sản công nghiệp đang là “điểm nóng” năm 2022?

Phân khúc Bất động sản công nghiệp đang diễn biến hết sức sôi động trên thị trường nhà đất. Mức độ cạnh tranh của phân khúc này tại ba miền đang diễn ra ngày càng gay gắt. Bên cạnh sự “độc quyền” của đất nền, liệu rằng Bất động sản công nghiệp có trở thành “điểm nóng” tiếp theo mà nhiều Nhà đầu tư nhắm tới? Cùng Waha tìm hiểu về vấn đề này thông qua nội dung bên dưới.

Miền Nam được cho là có mức cạnh tranh cao nhất!

Thông tin các chỉ số cần quan tâm.

Trong một báo cáo mới nhất của Cục cạnh tranh và Bảo vệ người tiêu dùng, phân khúc Bất động sản công nghiệp được dự báo sẽ có nhiều điểm sáng đáng mong đợi trong năm 2022 này.

Thông qua chỉ số CR và HHI, báo cáo đã phác họa những nét chính về môi trường cạnh tranh và đặc điểm cạnh tranh trong lĩnh vực Bất động sản công nghiệp tại Việt Nam.

Tổng thị phần của các doanh nghiệp chiếm thị phần lớn nhất được tính bằng chỉ số CR (Concentration Ratio). Nó thể hiện quy mô tương đối của nhóm doanh nghiệp này so với tổng dung lượng thị trường.

Đối với chỉ số HHI (Herfindahl – Hirschman Index) cho thấy quy mô của doanh nghiệp trên thị trường. Từ đó có thể xác định mức độ cạnh tranh giữa các doanh nghiệp với nhau.

Chỉ số HHI sẽ càng nhỏ nếu xuất hiện nhiều doanh nghiệp. Thị phần của mỗi doanh nghiệp sẽ ngày càng gần với thị phần trung bình của thị trường.

Qua đó cho thấy khả năng gây hạn chế cạnh tranh của doanh nghiệp trên thị trường là không cao.

Trái lại, mức độ chênh lệch thị phần của các doanh nghiệp trên thị trường càng lớn mà doanh nghiệp càng ít thì chỉ số HHI sẽ có giá trị càng cao. 

Phân khúc Bất động sản công nghiệp đang dần trở thành xu hướng mới!

Báo cáo đã cho thấy mức độ cạnh tranh tại ba khu vực đang ở ngưỡng cao. Nó được thể hiện thông qua các chỉ số CR và HHI. Cụ thể:

Chỉ số CR cho thấy các khu công nghiệp có mức độ cạnh tranh cao tại miền Bắc.

Ba khu công nghiệp đứng đầu là Hải Hà, Đầm Nhà Mạc và Lý Thường Kiệt (Chỉ số CR3). Tất cả đều đang ở mức thấp hơn gần 3 lần so với ngưỡng 65%. Trong khi chỉ số CR1 ở dưới 10%.

Ngoài ra chỉ số CR5 cũng chỉ xấp xỉ gần 22% (gồm Đầm Nhà Mạc, Lý Thường Kiệt, Hải Hà, Nam Đình Vũ và Deep C).

Qua các chỉ số cho thấy:

“Thị trường Bất động sản công nghiệp tại miền Bắc có sự cạnh tranh khá gay gắt. Chưa có khu công nghiệp nào có vị trí thống lĩnh về mặt quy mô diện tích trên thị trường. Bên cạnh đó, số lượng khu công nghiệp đông và có sự tương đồng về mặt diện tích. Do khu vực này đang có mức độ cạnh tranh đầy khốc liệt. Các chỉ số CR đều đang ở mức thấp nên thị phần được phân bổ đồng đều trên thị trường”.

Thị trường Bất động sản công nghiệp diễn ra tại 3 miền ra sao?

Đối với thị trường Bất động sản công nghiệp ở miền Bắc 

Thị trường Bất động sản công nghiệp hiện nay đang có mức HHI trên ở mức 164. Đây là mức nhỏ hơn gần 10 lần so với ngưỡng thể hiện thị trường tập trung ở mức độ cao (1.800).

Điều này cho thấy các khu công nghiệp đều có mức thị phần nhỏ. Gần như không có khu công nghiệp nào có mức thị phần nổi trội. Đồng nghĩa với việc không làm tăng mức độ tập trung của thị trường. Có thể thấy thị trường Bất động sản công nghiệp miền Bắc đang có mức độ tập trung rất thấp.

Tình hình thị trường Bất động sản công nghiệp ở miền Trung

Trong khi đó, chỉ số CR và HHI ở miền Trung cao hơn so với khu vực miền Bắc. Song, nhìn chung giữa cấu trúc thị trường ở cả hai khu vực cũng không có nhiều điểm khác biệt.

Thông qua chỉ số CR và HHI đều ở mức thấp so với ngưỡng gây hạn chế. Có thể thấy rằng thị trường đang có mức độ cạnh tranh cao, mức tập trung thị trường thấp. Các khu công nghiệp đều có mức thị phần phân bổ đồng đều. Nguyên nhân là do chưa có khu công nghiệp nào chiếm lĩnh thị trường.

Phân khúc Bất động sản công nghiệp tại miền Nam

Chỉ số CR và HHI cho tấy thị trường miền Nam hiện đang có mức độ cạnh tranh rất cao. Khu công nghiệp có quy mô lớn nhất chỉ chiếm chưa tới 10% nguồn cung trên thị trường. Trong khi top 3 khu công nghiệp chiếm khoảng 10% và top 5 chiếm ở ngưỡng 20%.

Chưa có doanh nghiệp nào chiếm lĩnh thị trường tại đây. Thị phần được phân bổ khá đồng đều giữa các khu công nghiệp. Có thể nói Bất động sản công nghiệp tại miền Nam đang có mức cạnh tranh cao nhất.

Bất động sản công nghiệp liệu có còn là thị trường tiềm năng?

“Thị trường Bất động sản công nghiệp nói riêng và thị trường Bất động sản nói chung là một thị trường cạnh tranh thiếu tính hiệu quả. Tức là mang nghĩa không hoàn hảo” – Cục Cạnh tranh và Bảo vệ Người tiêu dùng nhận định.

Do vậy, để nhằm giảm thiểu những ảnh hưởng bất lợi đến các mục tiêu kinh tế vĩ mô, thì sự can thiệp của Nhà nước là rất cần thiết. Điều này được thể hiện ở chỗ Nhà nước đảm bảo tính Pháp lý cho các Bất động sản công nghiệp. Để phân khúc này có thể được giao dịch, mua bán một cách công khai minh bạch như những hàng hóa thông thường khác thì đó là những điều kiện quan trọng cần có.

Bên cạnh đó, để thúc đẩy các thị trường khác cùng phát triển; giảm thiểu rủi ro, bảo vệ lợi ích hợp pháp cho các Nhà đầu tư thì cần kiểm soát được các giao dịch trên thị trường Bất động sản công nghiệp. Đảm bảo tính lành mạnh cho thị trường. Sự can thiệp của Nhà nước đối với thị trường Bất động sản công nghiệp là sự kiểm soát một cách trực tiếp, cụ thể và rõ ràng trong nhiều trường hợp.

“ Việc Việt Nam tham gia các hiệp định thương mại chính là đòn bẩy để Việt Nam “thay áo” cho diện mạo nền kinh tế. Cũng như  để tạo ra những kết nối chặt chẽ hơn ở phân khúc Bất động sản công nghiệp” – Colliers Việt Nam.

Thị trường Việt Nam đang có sự thay đổi!

Với việc ngày càng nhiều hiệp định thương mại tự do song phương và đa phương có hiệu lực. Thị trường Việt Nam đang có xu hướng thay đổi theo hướng tích cực. Không những thế, Việt Nam cũng đang có nhiều cơ hội để thu hút nhiều doanh nghiệp nước ngoài. Ví dụ như châu Âu, Hàn Quốc, Nhật Bản, Trung Quốc vào Việt Nam xây nhà máy sản xuất. Tạo cơ hội cho Bất động sản khu công nghiệp ngày càng phát triển.

Với sự xuất hiện của nhiều doanh nghiệp lớn như VinGroup, FLC, Becamex, HUD… dự kiến Bình Dương sẽ là “điểm nóng” thu hút các doanh nghiệp đầu tư vào Bất động sản công nghiệp trong năm 2022.

Nhờ vào bối cảnh giao thông và kinh tế đều phát triển mạnh. Có thể Bình Dương, Bình Phước, Đồng Nai và Long An sẽ là tâm điểm của thị trường này.

Dự báo về phân khúc Bất động sản công nghiệp Việt Nam năm 2022?

“ Năm 2022 sẽ là một năm tăng trưởng tốt khi hoàn thiện Pháp lý và tiến trình xây dựng hoàn tất” – chuyên gia Bất động sản công nghiệp Phan Công Chánh dự báo. Động lực lớn cho phân khúc này là ở các tập đoàn đa quốc gia (MNCs) xuất hiện ngày càng nhiều tại Việt Nam. 

“Tùy vào nguồn lực tài chính và cách kiểm soát rủi ro mà chọn lựa cho mình phân khúc phù hợp. Phân khúc mà Nhà đầu tư am hiểu nhiều nhất và có nhiều nguồn lực nhất sẽ là phân khúc sinh lời tốt nhất” – Ông Chánh nhấn mạnh.

Xem thêm:Dự báo về bất động sản công nghiệp và Logistics năm 2022!