Nếu bạn đang chuẩn bị làm thủ tục đặt cọc mua nhà đất, không nên bắt tay vào việc ngay. Bởi khi tiến hành đặt cọc sẽ có rất nhiều thỏa thuận ràng buộc về mặt Pháp lý. Nếu không biết hoặc không nắm rõ thì sẽ tiềm ẩn rất nhiều rủi ro không lường trước được. Dưới đây là những lưu ý cần biết trước khi chính thức làm Hợp đồng đặt cọc mua nhà đất bạn cần biết!
3+ điều cần làm trước khi làm Hợp đồng đặt cọc mua nhà đất
Mục Lục:
Đặt cọc mua nhà đất là gì?
Đặt cọc là hành vi bên đặt cọc giao một tài sản cho bên nhận đặt cọc trong một thời hạn nhất định nhằm đảm bảo giao kết theo Hợp đồng. Đặt cọc mua nhà đất là hình thức thông dụng, phổ biến trong giao dịch mua bán, chuyển nhượng, cho thuê… đối với Bất động sản.
Tuy nhiên, trước khi tiến hành ký kết Hợp đồng đặt cọc mua nhà đất, cả hai Bên cần tìm hiểu kỹ về tính Pháp lý để tránh dẫn đến mâu thuẫn không đáng có.
Đặt cọc mua nhà đất cần biết 3+ điều này!
Trên thực tế, có rất nhiều người không nắm rõ Pháp lý nhưng vẫn tiến hành ký kết Hợp đồng mua bán. Sẵn sàng bỏ ra số tiền lớn để làm tài sản đặt cọc, thế chấp nhằm “giữ chỗ” mua một Bất động sản.
Tuy nhiên, rất nhiều nguy cơ, rủi ro rình rập, những cái bẫy trực chờ xung quanh vấn đề này. Vì thế, cần phải tìm hiểu thật kỹ trước khi chính thức đặt cọc, tránh tiền mất tật mang.
Xem thêm: Các bước thực hiện việc chứng thực hợp đồng mua bán nhà đất
Đặt cọc mua nhà đất cần phải xác định thửa đất, nhà ở đủ điều kiện mua bán.
Trước hết, cần phải xác định thửa đất, nhà ở đủ điều kiện mua bán. Vậy, điều kiện chuyển nhượng, mua bán quyền sử dụng đất bao gồm những gì?
Điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Căn cứ theo Luật Đất đai 2013 quy định tại Khoản 1 Điều 188, muốn chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho người khác thì cần phải đầy đủ các điều kiện sau theo đúng quy định của Pháp luật hiện hành:
– Loại đất đang chuyển nhượng không có tranh chấp.
– Đất đang chuyển nhượng đang còn thời hạn sử dụng đất.
– Quyền sử dụng đất của người sử dụng đất không bị kê biên để đảm bảo thi hành án.
– Ngoại trừ trường hợp đã quy định tại Điều 186 Khoản 3 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại Luật Đất đai 2013 Khoản 1 Điều 168.
Xem thêm: Thủ tục thừa kế nhà đất không có Di chúc nhưng có Sổ đỏ!
Điều kiện mua bán nhà ở
Căn cứ theo Luật Nhà ở năm 2014, quy định tại Điều 118, chủ sở hữu nhà ở được phép mua bán nhà ở đó khi có đủ các điều kiện cụ thể dưới đây:
– Nhà ở có giấy chứng nhận hợp pháp từ cơ quan Nhà nước có thẩm quyền.
– Nhà ở này không thuộc diện đã có quyết định thu hồi đất, không thuộc diện đã được thông báo bị giải tỏa hay tháo dỡ của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền.
– Nhà ở này không thuộc diện đang có khiếu nại, tranh chấp hay bị khởi kiện về quyền sở hữu. Là nhà ở đang trong thời hạn sở hữu nhà ở đối với trường hợp sở hữu nhà ở có thời hạn.
– Nhà ở này đang không bị kê biên để thi hành án hoặc hoặc không bị kê biên để chấp hành quyết định hành chính đã có hiệu lực pháp luật của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền.
Như vậy, nếu nhà ở mà không đáp ứng đủ cả 4 điều kiện trên thì sẽ không được thực hiện mua bán.
Đặt cọc mua nhà đất cần nắm rõ quy định về phạt cọc.
Ngoài ra, trong Hợp đồng mua bán Bất động sản có nêu rõ, nếu các bên vi phạm những điều khoản được nêu trong Hợp đồng thì sẽ phải áp dụng điều khoản phạt cọc. Dưới đây là những quy định về phạt cọc cần nắm rõ. Quy định này được liệt kê tại Bộ luật Dân sự năm 2015 tại Khoản 2 Điều 328 áp dụng cho cả hai Bên khi ký kết Hợp đồng như sau:
Nếu Hợp đồng được giao kết, thực hiện
Đặt cọc là hình thức đảm bảo cho một giao kết sau cùng. Nếu Hợp đồng đó được giao kết và thực hiện xong xuôi thì tài sản đặt cọc đó sẽ được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền.
Nếu Hợp đồng không được giao kết, thực hiện
Trong trường hợp Hợp đồng không được thực hiện hay giao kết thì sẽ được phân chia thành hai trường hợp:
– Trường hợp Hợp đồng không được thực hiện hay giao kết do Bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện Hợp đồng. Khi này tài sản đặt cọc sẽ hoàn toàn thuộc về Bên nhận đặt cọc.
– Trường hợp Hợp đồng không được thực hiện hay giao kết do Bên nhận đặt cọc từ chối việc thực hiện giao kết Hợp đồng. Lúc này, Bên nhận đặt cọc sẽ phải trả tài sản đặt cọc cho Bên đặt cọc. Hoặc có thể trả một khoản tiền có giá trị tương đương tài sản đặt cọc.
Tuy nhiên, nếu trong Hợp đồng có thỏa thuận khác mà không trái với Pháp luật, đạo đức xã hội thì thực hiện theo thỏa thuận đó.
Đặt cọc mua nhà đất nên công chứng, chứng thực Hợp đồng
Căn cứ theo Bộ luật Dân sự năm 2015, Pháp luật về Đất đai và Pháp luật nhà ở đều không có điều luật yêu cầu Hợp đồng đặt cọc phải có chứng thực hay có công chứng. Tuy nhiên, trên thực tế hầu hết các giao dịch làm Hợp đồng đặt cọc mua nhà đất đều chủ động công chứng hoặc chứng thực. Điều đó sẽ làm hạn chế những rủi ro hoặc tranh chấp không đáng có sau này.
Xem thêm: Quy trình giải quyết tranh chấp đất đai như thế nào?
