Theo báo cáo thống kê, năm 2021, cả nước có 282.105 giao dịch bất động sản thành công. Trong đó có khoảng 170.465 lô đất nền được giao dịch. Khắp mọi nơi giá đất nền tăng mạnh từ 20 – 30% so với cuối năm 2020. Đặc biệt, lượng giao dịch đất nền tăng phi mã trong năm 2021 ở cuối quý I, đầu quý II và những tháng cuối năm.
Đất nền là miếng bánh ngon, tạo nên cơn sốt trong suốt năm 2021
Nhìn lại năm 2021 là năm nhiều khó khăn của kinh tế Việt Nam. Đại dịch COVID-19 tác động tiêu cực đến toàn bộ nền kinh tế, thị trường bất động sản cũng chịu ảnh hưởng nặng nề, hàng loạt dự án phải tạm dừng xây dựng do doanh nghiệp gặp khó khăn,… Các dự án bất động sản mới được cấp phép giảm rõ rệt so với năm 2020 khiến nguồn cung bất động sản; đặc biệt là nhà ở dành cho người có thu nhập thấp bị hạn chế.
Tình hình chung của thị trường bất động sản tương đối ảm đạm nhưng lượng giao dịch đất nền tăng phi mã tại các thời điểm cuối quý I, đầu quý II và tháng cuối năm 2021. Nền kinh tế chịu sự giảm phát do ảnh hưởng của dịch bệnh nhưng giá bất động sản, nhà ở, đất nền vẫn liên tục tăng từ đầu năm. Tính đến cuối năm 2021, giá căn hộ chung cư đã tăng bình quân khoảng 5 – 7%; giá nhà ở riêng lẻ nằm trong dự án tăng 15 – 20%; giá đất nền tăng 20 – 30% so với thời điểm cuối năm 2020.
Xem thêm: Chủ đầu tư BĐS cần nắm được quy định mới nếu không muốn bị phạt tiền
Tuy nhiên, hiện tượng tăng giá đất nền nóng cục bộ sau đó nhanh chóng hạ nhiệt sau khi Chính Phủ và các bộ ban ngành có các văn bản chỉ đạo chính quyền địa phương kịp thời đưa ra các thông báo cảnh báo cũng như công khai các thông tin về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, giá đất trên địa bàn. Hiện nay, hiện tượng tăng giá đất nền đã hạ nhiệt, theo dự báo của các chuyên gia nguy cơ bong bóng bất động sản khó xảy ra.
Mặc dù vậy, hiện tượng sốt giá bất động sản trong năm 2022 vẫn có nguy cơ dễ khởi phát. Đặc biệt khi Nhà nước tung ra các gói hỗ trợ nhằm kích cầu, phục hồi nền kinh tế sẽ tác động làm thị trường bất động sản phát triển nóng nếu không được kiểm soát tốt.
Chuyên gia cảnh báo chiêu trò “thổi giá” kiếm tiền tỷ của “cò” trong cơn đất nền tăng phi mã
Hiện nay có không ít “cò đất”, nhà đầu tư bất động sản nhanh chóng giàu lên sau các cơn sốt đất. Bên cạnh những người làm giàu chân chính nhờ khả năng đánh giá, nhận định thị trường, tiếp cận nguồn tin, thì đã có không ít người sử dụng các cách thức để tăng giá trị cho các miếng đất trước đó bị định giá thấp.
Và giới chuyên gia cảnh báo rằng, nhiều trong số các cơn sốt đất hiện tại là sốt ảo, các nhà đầu tư cần cẩn trọng để tránh sập bẫy, mắc cạn.
Lập hội nhóm cùng nhau đẩy giá đất lên cao, 3 phút nghe điện thoại 1 lần
Chiêu trò quen thuộc và phổ biến nhất của giới đầu cơ bất động sản trong các cơn sốt là tạo nên không khí sôi động, nhộn nhịp cho khu vực, mảnh đất cần đánh sóng, đẩy giá. Họ lập thành hội nhóm sau đó liên kết với nhau rồi đổ dồn về các khu đất, liên tục ký hợp đồng chuyển nhượng, đặt cọc, livestream trực tiếp trên các trang mạng xã hội để thu hút sự chú ý của các nhà đầu tư và mọi người.
Anh Minh, một “cò đất” chia sẻ về lần gần đây nhất anh tham gia vào thị trường là giữa năm 2020 khi giá đất khu giãn dân ở xã Đồng Trúc, huyện Thạch Thất lên cơn sốt, tăng phi mã từng ngày, từng giờ do ăn theo 2 đề xuất lập quy hoạch dự án của một “ông lớn” bất động sản.
Chỉ trong vòng 10 ngày, giá đất từ 6-7 triệu đồng/m2 bị đẩy lên 15-17 triệu đồng/m2.
Anh Minh cũng cho biết: Trong hàng trăm người có mặt tại “chợ bất động sản” lúc bấy giờ, chỉ khoảng 10% là khách đến xem đất, còn lại đều là “cò”. Họ ăn mặc đẹp, thậm chí một số còn thuê ô tô đến để đóng vai khách xem đất. Họ tạo nên một không khí vô cùng nhốn nháo, chộp giật và nắm quyền quyết định giá để “lùa gà”. Tuy nhiên giao dịch thành công không nhiều vì nhà đầu tư họ được cảnh báo và trang bị rất nhiều kiến thức, kĩ năng để phân biệt đâu là giá ảo, đâu là giá thật.
“Giới “cò đất” tinh lắm, họ nhìn là biết ai mới là khách, ai là chủ đất, ai là môi giới. Chúng tôi phải thường xuyên diễn kịch, vờ có điện thoại đưa lên nghe, cứ 3-5 phút lại nghe một lần rồi hét lớn với các thuật ngữ chốt giá, tăng giá, chốt nhanh, lấy sổ đỏ, đặt cọc trăm triệu… Thỉnh thoảng chúng tôi còn kéo khách ra góc riêng giả vờ thủ thỉ, chiết khấu vì quý mến, nói chuyện hợp…”, anh Minh kể.
Xem thêm:Đất nông nghiệp, đất vườn đang có dấu hiệu “sốt” trong năm 2022
Sau khi “dụ” được “con mồi” xuống tiền, bán được đất và nắm chắc lợi nhuận, “cò đất”, nhà đầu tư nhanh chóng rút khỏi thị trường, để lại những người mắc kẹt thường là những nhà đầu tư mới (hay còn gọi là F0).
Dù các chiêu thức này của những “còn đất” không còn mới và để lại nhiều hệ lụy cho thị trường nhưng không ít nhà đầu tư vẫn mắc bẫy. Sự tinh vi, ranh mãnh của “cò đất” có thể khiến các nhà đầu tư nóng lòng, sốt ruột, nhanh chóng chốt giao dịch và xuống tiền. Một trong những mánh khóe quan trọng nhất của giới cò đất là đánh vào lòng tham của những nhà đầu tư, nhất là nhà đầu tư non trẻ.
Theo chuyên gia đầu tư bất động sản cá nhân Hà Ngọc Hiếu:
“Dấu hiệu nhận biệt sốt đất ảo là giá đất tăng 30-40% giá trị chỉ trong một thời gian ngắn, khoảng 1-2 tháng. Và cũng chính bằng đó thời gian, sốt đất ảo sẽ nhanh chóng kết thúc nên nhà đầu tư cần cẩn trọng để không bị cuốn vào điểm cuối của các chu kỳ sốt, tránh mắc cạn, bị chôn vốn”.
Đất nền tăng phi mã có phải nhờ tuyệt chiêu gom đất, tách thửa kiếm bạc tỷ?
Anh Nam, một nhà đầu tư bất động sản lâu năm ở Hà Nội chia sẻ: Đầu năm 2018, anh cùng một nhóm nhà đầu tư vào Phú Quốc tìm gom một loạt lô đất, ước tính tổng diện tích khoảng 40 sào (mỗi sào 360m2) sau đó phân lô, bán nền.
Cụ thể, trong 40 sào mà nhóm anh Hữu gom có trên 15 sào có sổ đỏ, được sử dụng lâu dài. Số còn lại chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc đã được cấp nhưng thuộc nhóm đất trồng cây lâu năm, đất nông nghiệp.
Giá của những miếng đất chưa có sổ hoặc không phải đất ở có giá thấp hơn rất nhiều so với các mảnh đã có số đỏ, chỉ bằng khoảng 1/3 hoặc 1/2. Sau khi gom thành công, nhóm nhà đầu tư của anh Nam thực hiện tách thửa, chia lô, đảm bảo tất cả các phần đất đều có đất ở và được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu.
Anh Nam kể:
“Nếu chọn đúng thời điểm để bán ra, chúng tôi có thể thu về số tiền gấp 3 lần so với vốn ban đầu”. Sau đó nhóm đầu tư này tiếp tục thực hiện gom đất ở nhiều địa phương khác. Mỗi lần xuống tiền, tách thửa, chia lô đều thu về lợi nhuận từ 100 – 200%.
Tuy việc gom đất theo kiểu này không có nhiều rủi ro nhưng lại cần nhiều vốn và thời gian. Thông thường nhà đầu tư phải mất 2-3 tháng để khảo sát, đánh giá, gom đất và làm các thủ tục liên quan. Nếu không đánh giá đúng tình hình, hiện trạng và cơ hội chuyển đổi và gom đất vào cuối chu kỳ sốt đất thì xác suất mắc kẹt là rất cao.
Trong cơn sốt, việc bán lại các lô đất nền thường rất dễ. Vì vậy đất nền tăng phi mã là điều bình thường. Phần lớn người mua không có nhu cầu ở thực nên họ không quan tâm quá nhiều đến nguồn gốc đất. Miễn là đất không vướng quy hoạch thì đều chốt và xuống tiền rất nhanh.
