Giao dịch, mua bán đất qua nhiều người mà chưa sang tên, thậm chí chưa được cấp Sổ đỏ hay mua bán bằng giấy viết tay khá phổ biến. Việc mua bán lại mà không đăng ký thường phát sinh tranh chấp và khó xác định được ai là người có quyền sử dụng đất. Dưới đây là cách làm thủ tục sang tên nhanh gọn cho mảnh đất mua bán qua nhiều người.
Mục Lục:
Đất mua bán qua nhiều người là gì? Giải nghĩa cách gọi!
– Mua bán đất: là cách gọi phổ biến của người dân. Tuy nhiên, theo quy định của pháp luật mua bán đất có tên gọi pháp lý là chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
– Sổ đỏ, Sổ hồng: là cách gọi phổ biến của người dân; Tùy thuộc vào từng thời kỳ sổ đỏ, sổ hồng có tên gọi pháp lý khác nhau. Từ ngày 10/12/2009 đến nay, khi người sử dụng đất đáp ứng đủ các điều kiện theo quy định của pháp luật sẽ được cấp Giấy chứng nhận Quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo mẫu chung của Bộ Tài nguyên và Môi trường (gọi tắt là Giấy chứng nhận).
– Quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở: là quyền của các chủ thể được khai thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức từ việc sử dụng đất
Nếu việc chuyển nhượng nhà đất qua nhiều người nhưng chưa sang tên hay đất chưa được cấp Giấy chứng nhận sẽ có cách giải quyết khác nhau tùy thuộc vào từng hoàn cảnh nhất định. Đó gọi là đất mua bán qua nhiều người.
Chuyển nhượng đất từ ngày 01/7/2014 đến nay
Việc chuyển nhượng chỉ có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính
Theo Khoản 3 Điều 188 Luật Đất đai 2013 quy định:
“Việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính”
Như vậy, việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất hay nói cách khác là sang tên chỉ hoàn tất và có hiệu lực đã hoàn thành việc đăng ký vào sổ địa chính. Trong trường hợp các bên đã lập hợp đồng chuyển nhượng nhưng chưa đăng ký vào sổ địa chính thì việc chuyển nhượng đó vẫn chưa có hiệu lực. Vì chưa có hiệu lực nên người nhận chuyển nhượng sẽ không có quyền chuyển nhượng, tặng cho, chuyển đổi, cho thuê, cho thuê lại, thế chấp, góp vốn.
Cách xử lý khi chuyển nhượng đất mua bán qua nhiều người
Nếu đất được chuyển nhượng qua nhiều người nhưng chưa đăng ký vào sổ địa chính (chưa sang tên) thì:
– Việc chuyển nhượng vẫn chưa có hiệu lực, không được pháp luật công nhận và bảo vệ dù bên nhận chuyển nhượng đã thanh toán xong, nhưng ở thời điểm này quyền sử dụng đất vẫn thuộc về người chuyển nhượng.
– Nếu người nhận chuyển nhượng cuối cùng muốn việc chuyển nhượng hợp pháp, có hiệu lực pháp luật cần phải liên hệ với người sử dụng đất (người đứng tên trên Giấy chứng nhận hay) để thỏa thuận và ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có công chứng hoặc chứng thực. Sau khi hoàn tất việc công chứng hoặc chứng thực hợp đồng sẽ tiến hành khai thuế thu nhập cá nhân, lệ phí trước bạ và đăng ký biến động (đăng ký sang tên).
– Nếu người đứng tên trên Giấy chứng nhận không đồng ý thì gặp người đã ký hợp đồng với mình để yêu cầu họ trả lại tiền với lý do không phải là người sử dụng đất nên không có quyền chuyển nhượng. Đối trường hợp này khi xảy ra tranh chấp, có thể khởi kiện và yêu cầu Tòa án tuyên giao dịch này vô hiệu.
Xem thêm: Quy định mới về điều kiện chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai
Chuyển nhượng đất mua bán qua nhiều người trước ngày 01/07/2014
Đối với việc chuyển nhượng qua nhiều người trước ngày 01/7/2014 mà chưa sang tên thì phát sinh một số trường hợp khá phức tạp, cụ thể:
Trường hợp chủ cũ chưa được cấp Giấy chứng nhận
Theo khoản 1 Điều 82 Nghị định 43/2014/NĐ-CP được sửa đổi, bổ sung bởi khoản 54 Điều 2 Nghị định 01/2017/NĐ-CP quy định về thủ tục đăng ký, cấp Giấy chứng nhận đối với các trường hợp đã chuyển quyền sử dụng đất nhưng chưa thực hiện thủ tục chuyển quyền như sau:
“1. Các trường hợp đang sử dụng đất sau đây mà chưa được cấp Giấy chứng nhận và không thuộc trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này thì người đang sử dụng đất thực hiện thủ tục đăng ký đất đai, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất lần đầu theo quy định của Luật đất đai và quy định tại Nghị định này mà không phải làm thủ tục chuyển quyền sử dụng đất; cơ quan tiếp nhận hồ sơ không được yêu cầu người nhận chuyển quyền sử dụng đất nộp hợp đồng, văn bản chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật:
- a) Sử dụng đất do nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất trước ngày 01 tháng 01 năm 2008;
- b) Sử dụng đất do nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất từ ngày 01 tháng 01 năm 2008 đến trước ngày 01 tháng 7 năm 2014 mà có giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại Điều 100 của Luật đất đai và Điều 18 của Nghị định này”
Theo quy định ở trên, trường hợp đang sử dụng đất do nhận chuyển nhượng trước ngày 01/7/2014 mà chưa được cấp Giấy chứng nhận sẽ được cấp Giấy chứng nhận nếu đủ điều kiện. Người được cấp Giấy chứng nhận ở đây là người đang sử dụng đất (không phải cấp cho “chủ cũ”).
Lưu ý: Trên thực tế vẫn có một vài địa phương cấp Giấy chứng nhận cho “chủ cũ”, sau đó mới chuyển nhượng lại cho người đang sử dụng đất.
Trường hợp chủ cũ đã được cấp Giấy chứng nhận
Theo khoản 2 Điều 82 Nghị định 43/2014/NĐ-CP quy định trường hợp đang sử dụng đất do nhận chuyển nhượng trước ngày 01/7/2014 mà bên nhận chuyển nhượng chỉ có Giấy chứng nhận của bên chuyển nhượng hoặc hợp đồng chuyển nhượng theo quy định thì không phải thực hiện thủ tục sang tên.
Như vậy, người đang sử dụng đất do nhận chuyển nhượng trước ngày 01/7/2014 (thửa đất đã được cấp Giấy chứng nhận) mà chỉ có Giấy chứng nhận hoặc hợp đồng chuyển nhượng có công chứng, chứng thực có thể tiến hành theo thủ tục sau để được cấp Giấy chứng nhận Quyền sử dụng đất:
Hồ sơ đề nghị cấp Giấy chứng nhận
Căn cứ vào khoản 4 Điều 9 Thông tư 24/2014/TT-BTNMT, hồ sơ thực hiện thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất trước ngày 01/7/2014 được chia thành 02 trường hợp:
– Trường hợp 1: Nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất có công chứng, chứng thực nhưng bên chuyển nhượng không trao Giấy chứng nhận thì chuẩn bị 01 bộ hồ sơ gồm:
- Đơn đăng ký biến động
- Hợp đồng chuyển nhượng có công chứng hoặc chứng thực
– Trường hợp 2: Khi nhận chuyển nhượng mà có bản gốc Giấy chứng nhận của bên chuyển nhượng thì người đang sử dụng đất có thể chuẩn bị hồ sơ bao gồm các giấy tờ:
- Đơn đăng ký biến động
- Bản gốc Giấy chứng nhận đã cấp.
- Giấy tờ về việc chuyển quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất có đủ chữ ký của bên chuyển quyền và bên nhận chuyển quyền (có thể viết tay hoặc đánh máy nhưng phải đủ chữ ký của các bên).
Trình tự, thủ tục thực hiện
– Bước 1: Nộp hồ sơ
Căn cứ khoản 2 và khoản 3 Điều 60 Nghị định 43/2014/NĐ-CP, nơi nộp hồ sơ được quy định như sau:
- Hộ gia đình, cá nhân nộp hồ sơ tại UBND xã, phường, thị trấn nơi có đất.
- Hộ gia đình, cá nhân nộp hồ sơ tại Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh nơi có đất hoặc Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất đối với nơi chưa thành lập Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai.
- Nếu địa phương đã thành lập bộ phận một cửa để tiếp nhận và trả kết quả thủ tục hành chính thì nộp tại bộ phận một cửa.
– Bước 2: Tiếp nhận hồ sơ
– Bước 3: Giải quyết
Lưu ý: Trong trường hợp có đơn đề nghị giải quyết tranh chấp thì Văn phòng đăng ký đất đai hướng dẫn các bên nộp đơn đến cơ quan nhà nước có thẩm quyền giải quyết tranh chấp theo quy định.
Trên đây là các giải quyết việc sang tên, cấp sổ đỏ đối với trường hợp đất mua bán qua nhiều người. Hy vọng sau khi tham khảo bạn sẽ nắm được thông tin và có cách giải quyết nhanh chóng, hợp lý đúng với tình huống mình đã và đang gặp phải.
