Bạn đã từng làm thủ tục mua bán nhà đất và sang tên sổ đỏ chưa? Bạn có dự định sẽ mua hay bán nhà đất trong tương lai không? Khi mua bán, chuyển nhượng nhà, đất đương nhiên ai cũng thích mua bán nhà đất đã có Sổ đỏ. Người mua sẽ yên tâm hơn, còn người bán sẽ bán được giá cao hơn; thủ tục mua bán nhà đất cũng đơn giản hơn.
Nhưng liệu nhà, đất đã có Sổ đỏ rồi thì bạn có thể hoàn toàn yên tâm mua bán giao dịch hay chưa? Đã có thể sang tên Sổ đỏ thuận lợi chưa? Trong bài viết này Waha sẽ hướng dẫn bạn năm bước cơ bản để bạn làm thủ tục mua bán nhà đất và sang tên Sổ đỏ an toàn.
Mục Lục:
Bước 1: Kiểm tra Sổ đỏ và giấy tờ bản chính
Bạn nên đến tận nơi kiểm tra, so sánh thửa đất, căn nhà trên thực tế với thông tin trên Sổ đỏ có khớp hay không? Kiểm tra và so sánh một cách tương đối Sổ đỏ bản vẽ và thửa đất trên thực tế.
Nếu bạn biết xem Sổ đỏ thửa đất và bảng kê tọa độ gốc trên Sổ đỏ thì bạn có thể xác định được vị trí dễ dàng hơn. Nếu không bạn cần ra hỏi cán bộ địa chính phường/xã để biết thông tin chính xác.
Để kiểm tra Sổ đỏ thật hay giả, giấy tờ gốc như CMND, sổ hộ khẩu, đăng ký kết hôn của bên bán có thật không. Có lẽ cũng khó cho bạn vì hiện nay thủ đoạn làm giả giấy tờ rất tinh vi; cần phải có các thiết bị giám định chuyên nghiệp có khi mới phát hiện được.
Tuy nhiên các Công chứng viên thường xuyên được tập huấn và có kinh nghiệm về vấn đề này. Mặc dù mức độ kiểm tra không thể chính xác 100%. Nhưng với kiến thức chuyên môn và kinh nghiệm của Công chứng viên thì bạn có thể yên tâm hơn.
Bước 2: Tìm hiểu thông tin về quy hoạch và dự án
Bạn cần tìm hiểu xem ngôi nhà, thửa đất bạn định mua có đang nằm trong quy hoạch hay dự án nào không.
Khi xem hồ sơ, giấy tờ Sổ đỏ, thậm chí khi đã tra cứu ở Văn phòng công chứng (VPCC); Bạn cũng không thể biết hết được thông tin là liệu nhà đất bạn đang định mua có nằm trong quy hoạch hoặc dự án nào. Người bán nhà hoặc người môi giới có thể không cung cấp thông tin đầy đủ và trung thực cho bạn. Thậm chí nhiều trường hợp bản thân người bán cũng không biết được nhà, đất của mình nằm trong quy hoạch (do quy hoạch treo từ cách đây quá lâu chẳng hạn).
Khi nhà, đất đã nằm trong quy hoạch; nguyên tắc chung là bạn sẽ không được giao dịch chuyển nhượng, mua bán… và vì vậy thì đương nhiên bạn cũng không thể sang tên Sổ đỏ được.
Nếu như bạn không có đầy đủ thông tin. Khi ký hợp đồng rất dễ xảy ra trường hợp công chứng, trả tiền xong rồi đến lúc đi làm thủ tục sang tên Sổ đỏ mới phát hiện không sang tên được.
Vậy bạn phải tìm hiểu thông tin quy hoạch, dự án ở đâu? Có một số nơi có thể cung cấp thông tin cho bạn, đó là:
Phòng địa chính thuộc UBND xã/phường nơi có nhà đất
Bạn có thể photo Sổ đỏ của nhà đất cần mua bán. Sau đó bạn đến hỏi cán bộ địa chính ở phường/xã nơi có nhà đất để hỏi thông tin.
Văn phòng đăng ký đất đai thuộc quận/huyện nơi có nhà đất
Tùy thuộc cách cơ cấu quản lý bộ máy. Bộ phận một cửa sẽ hướng dẫn và nhận hồ sơ của bạn; hoặc họ sẽ hướng dẫn bạn đến bộ phận phụ trách cung cấp cho bạn thông tin quy hoạch đó. Có UBND còn lập riêng hẳn một bộ phận chuyên trả lời thông tin quy hoạch, dự án cho người dân.
Bước 3: Thông tin về tranh chấp
Trước tiên bạn nên lưu ý rằng: Nhà đất có thể bị ngăn chặn và dừng tất cả các giao dịch mua bán, chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp… nếu nhà, đất đó có tranh chấp.
Như vậy, nhà đất đang có tranh chấp có thể sẽ không làm thủ tục mua bán nhà đất và sang tên Sổ đỏ được.
Những tranh chấp đất đai đã “đình đám” thì bạn rất dễ biết. Có khi chỉ cần đi từ đầu phố hay đầu làng bạn đã có thông tin. Thậm chí có thể đã có thông tin tranh chấp trên cơ sở dữ liệu của Văn phòng công chứng. Những tranh chấp dễ biết như vậy thì bạn có thể yên tâm không phải mất công tìm hiểu nhiều.
Nhưng còn những tranh chấp nhỏ, tranh chấp “ngầm” thì bạn không dễ dàng biết được. Chẳng hạn, tranh chấp lối đi, hàng rào, đường thoát nước… với hàng xóm, hoặc có khi chỉ là “nhìn mặt thấy ghét”…
Xem thêm: Có thể sang tên Sổ đỏ hộ gia đình khi có thành viên phản đối
Những tranh chấp này chưa chắc người bán đã nói cho bạn. Vì có thể họ nghĩ không quan trọng hay ảnh hưởng gì. Nhưng thực tế cho đến khi bạn xây nhà hoặc về ở bạn mới thấy bất tiện hoặc có thể bị hàng xóm đó gây khó dễ, thậm chí ngăn cản, đập phá không cho bạn xây nhà.
Thậm chí khi bạn làm thủ tục mua bán nhà đất, sang tên Sổ đỏ ở Cơ quan Nhà nước. Nếu như có người nộp đơn khiếu nại tranh chấp là thủ tục sang tên Sổ đỏ có thể bị ngăn chặn và bị tạm dừng để giải quyết tranh chấp.
Những tranh chấp này hơi khó tìm hiểu, có lẽ bạn sẽ cần thêm thông tin từ hàng xóm xung quanh, lân cận gần nhất với căn nhà hay thửa đất bạn định mua. Bạn cũng có thể hỏi UBND phường, xã nơi có đất thông tin về các tranh chấp này. Nhiều khi UBND phường, xã họ nắm rất rõ và tương đối đầy đủ thông tin cần thiết cho bạn.
Bước 4: Thông tin vay nợ, thế chấp
Nếu thửa đất có Sổ đỏ đã được thế chấp Ngân hàng thì bạn nhận biết thông tin rất đơn giản. Bạn chỉ cần xem ở bìa 4 (hoặc bìa 3) của Sổ đỏ thì sẽ thấy thông tin đăng ký thế chấp. Cũng có Sổ đỏ họ có gắn thêm một tờ riêng ghi thông tin thế chấp, giữa tờ này và Sổ đỏ có đóng dấu giáp lai của Cơ quan đăng ký đất đai.
Nếu có trường hợp người bán muốn giấu thông tin thế chấp bằng cách gỡ tờ đó ra, thì bạn quan sát sẽ thấy ở một góc, cạnh nào đó của Sổ đỏ chỉ có một phần dấu giáp lai thôi. Trường hợp này tuy hiếm nhưng không phải không có.
Đó là nếu người bán thế chấp Ngân hàng. Nhưng nếu họ không thế chấp Ngân hàng mà thế chấp cho cá nhân hoặc các tổ chức cho vay “nóng”, vay lãi cao thì sao? Đương nhiên là bạn khó có thể biết được nếu người bán không chủ động nói cho bạn.
Xem thêm: Có bắt buộc phải đổi sang Sổ hồng khi mua, bán, tặng nhà đất?
Vấn đề này ngoài việc hỏi, bạn nên tìm hiểu về cá nhân người bán là chủ đất. Chẳng hạn họ có phải là người chơi cờ bạc, nợ nhiều, vay gấp, vay lãi cao hay không. Nếu được thì tìm hiểu thông tin từ vợ, chồng, con, người thân của họ, hỏi những người hàng xóm… Việc làm này chỉ phần nào hạn chế rủi ro, còn lại thì tùy vào sự nhạy bén và may mắn của bạn nữa.
Việc dùng Sổ đỏ thế chấp để vay nóng, vay lãi cao cho dù có hiệu lực hay vô hiệu thì thực tế nó cũng sẽ ảnh hưởng lớn đến việc mua và sử dụng nhà, đất sau này của bạn. Nhất là khi người bán có thể không chỉ thế chấp ở một nơi. Vậy nên bạn cũng cần lưu ý điều này.
Bước 5: Thông tin về người bán
Nếu người bán nhà đất là chính chủ, ngoài các thông tin liên quan đến thế chấp Waha vừa nói ở phần trên, thì khi bạn tiếp xúc, nói chuyện và trao đổi bạn cũng sẽ cảm nhận được độ đáng tin cậy và trung thực của họ. Vấn đề này tùy vào cảm nhận chủ quan của mỗi người. Cảm nhận này sẽ giúp ích cho bạn trong việc trả giá nhiều hơn là đánh giá tính pháp lý.
